이명박 정부의 노무현 부동산 정책 실패 따라하기

한국 위키 백과 내용 中

필자가 믿지 않는 것 중 하나는 '정부가 바뀐다'라는 것이다. 이건 '사람이 바뀐다'라는 의미의 개과천선보다 훨씬 어려운 일이어서 역사상 그 유례를 찾기 힘들다. 특히 바뀔 수 있다는 것을 전제로 대중에 의한 정치를 하는 민주주의 국가에서 오히려 더 어렵다. 어떤 문제가 있을 때 '선거'라는 방법으로 지도자를 교체해 바로잡는 시스템인데 그런 예를 찾기 힘들다. 바뀐다, 혹은 변화라는 건 오히려 독재국가에서 훨씬 쉽게 일어난다. 이유는 '관료'라고 하는 특수 계급 때문이다.

필자가 '계급'이라고 하는 특별한 오해를 살 수 있는 단어를 쓰는 이유는 이들이 분명하게 대중의 위에 서 있기 때문이다. 또한 신분이 위협받는 대부분 직업과는 달리 정년이라고 하는 은퇴 연한까지 아무런 위협도 받지 않고 신분을 유지하는 까닭이다. 그러니 이들은 '계급'의 존재유무를 따지는 우, 좌익과 상관없이 '실제로 존재'한다.

어제, 정확히는 '서기 2010년 8월 29일'에 있었던 정부의 부동산 대책 발표를 접하면서 '노무현 정권의 실패한 부동산 정책'의 재현을 봤다. 물론 노무현 정부의 부동산 정책이 '집값 하락'에 촛점이 있었던 반면 이명박 정부는 '부동산 거래 활성화'에 있다는 점은 다르다. 목표가 다르니까 대응하는 방식도 달라야 한다. 노무현 정부의 부동산 대책을 '실패'로 평가하는 이명박 정부의 정책이라면 훨씬 달라야 한다. 그러나 둘이 대처하는 방식이 같다. 최소한 비슷하다. 왜냐하면 정부의 정책을 만드는 '관료'들은 바뀌지 않기 때문이다. 두 정부의 다른 점이라고는 노무현 정부의 부동산 대책이 그 이전 정권 시설 부동산 호황기를 만든 사람들을 대체하지 않아 생긴 일이라고 한다면 이명박 정부는 그 '관료'들을 재임했기에 생긴 일이라는 것이다.

흔히 관료라고 하는 사람들은 공직자 중 장차관을 제외한 사람들을 일컫는다. 특히 9~7급 공무원들을 제외한 '관리급' 인원들이다. 이들은 정부의 변화에 따라 바뀌는 장관들과는 다르다. 장관에 의해 임명되는 차관과도 다르다. 화려하게 불타는 하루살이같은 장차관과 달리 '관료들의 재임은 '오래 지속'된다. 이들은 부서에 배정되어 그 부서를 책임지게 되는 역할을 맡고 혹독한 학습 끝에 정책을 제안할 수 있는 실세들이 된다. 손을 들어 방향을 가리키는 선장의 역할이 장관이라고 한다면 온갖 암초와 해류를 거슬러 항구에 도착하게 하는 항해사의 역할을 '관료'들이 맡고 있는 것이다. 정두언 한나라당 최고위원이 근래 인사청문회 결과를 두고 한 말은 이와 정확히 일치한다.

정두언 최고위원은 인책 대상(인사청문회 결과 총리 내정자 및 2명의 장관 내정자가 낙마한 결과에 따른)에 대해 "다들 장관이나 수석, 실장을 문책해야 한다고 하는데 사실은 실무자들을 문책해야 한다"며 "이 사람들이 자료를 다 만들고, 그 때문에 위에서 판단을 잘못할 수도 있다. 공개할 수는 없지만 드러난 사례도 많다"고 밝혔다. 

뉴시스 8월 31일 기사 中

민주주의 국가를 다스리는 법은 두 기관에서 나온다. 하나는 국회, 정확히는 국회의원이며, 다른 하나는 정부, 특히 장관이다. 이들에 의해 발의되는 법안 중 어떤 것이 선택되고 통과하는가는 나라의 운명을 결정하는 것이다. 국회의원이 발의하는 법안은 국회의원의 이름을 걸지만 실제로는 보좌관들의 무지막지한 노동의 결과다. 보좌관은 어떤 법안의 필요성이 제기될 때(국회의원 또는 민원인에 의해), 자료를 준비하고 국회의원에게 보고를 하며, 국회의원의 결정에 따라 법안의 초안을 만든다. 이런 법안은 공청회나 간담회등을 통해 대상자, 관계자들의 의견을 듣고 수정되어 국회의 위원회에 제출되고 심사를 통해 본회의를 통과, 법안으로서 효력을 갖게 되는 것이다.

반면 정부의 법안은 정권의 필요성에 의해 제출여부가 결정된다. 국회의원 보좌관의 역할은 공무원인 관료들이 맡는다. 정부 관료들은 특성상 민원인들을 많이 만날 수 밖에 없다. 여러가지에 있어 허가하는 권한들이 있기 때문이다. 물론 장, 차관의 도장을 찍어야 확정되겠지만 그 도장을 찍을 수 있게하는가는 실무관료들이 제출하는 자료의 '질'에 따라 달라지게 마련이다. 관료들은 그때그때 필요한 여러가지 정보들을 습득한 뒤 실무에 적용하기 위해 이리저리 맞춰보곤 한다. 많은 정보들 중 윗사람의 마음에 들만한 정보나 기획을 추려야 하고, 사건 발생시 적절히 윗사람들에게 변명 또는 설명할 이유들을 준비해 둔다. 법안 제출도 마찬가지다. 정부는 법안을 발의해도 결정권한이 없기 때문에 의원들과 잦은 접촉을 갖기 마련이다. 사회 여론의 변화에 의해서, 권력자의 요구에 의해서 필요할 때 그 동안 '관료'들이 만들어 두었던 것들이 빛을 발한다.

정책의 변화는 법으로 명문화되면 시작된다. 문제는 자신의 권력을 위해 끊임없이 변화해야 하는 국회의원과는 달리 관료는 '불변'해야 이익을 지킬 수 있다는 데 있다. 관료는 변화를 싫어한다. 극명하게 보여준 것은 이명박 정권 시작무렵 부처 통폐합과정에서 보여준 관료들의 줄서기, 로비들이다. 자기 밥줄은 어차피 국가에서 보장해 줌에도 딸려들어가는 입장이 되면 한직으로 물러날 가능성이 크니 그럴 수 밖에 없기도 하다. 변화하지 않으면 윗사람은 정년에 걸려 자동적으로 물러갈 테고, 자신은 자동적으로 승급하게 될텐데 변화가 생기면 자신의 앞길이 불안해 진다. 그래서 관료들은 변화를 원하지 않는다. 특히 어떤 정책을 급진적으로 내세워 실패의 책임을 지기 원하지 않는다. 더불어 사회적 변화도 싫어한다. 그들 스스로 사회적 변화를 이끌어가는 존재여야 하는데, '실패'라는 리스크를 짊어지기 싫기 때문이다. 그래서 '실패'할 가능성이 많은 사업, 법안, 정책은 가급적 추진하지 않는다.

그러나, 사회는 끊임없이 변화하기에 그 속에 사는 일반 국민들은 변화를 끊임없이 추구하기 마련이다. 정책이나 법안의 변화가 늦어지면 늦어질 수록 국민들의 활동을 위축시키고 생활에 불편을 많이 겪게 된다. 결국 위정자는 변화를 요구하는 국민들을 위해 정책과 법안을 내놓게 되는데 필연적으로 내부의 반발이 일어난다. 정치인들이나 언론처럼 대놓고 반대는 못하지만 결국 정책의 주요 부분을 짜는 것은 관료들의 몫이다. 관료들이 협조하지 않는 이상 어떤 정권도 좋은 결과를 얻을 수는 없다.

이렇게 관료들에 대해 지난 이야기를 하는 것은 노무현 정부와 이명박 정부의 부동산 정책이 표류하는데 관료들의 책임이 크기 때문이다. 관료들의 보수적 성향은 요즘처럼 세계 정세 및 국내 사회 변화가 급격하게 바뀌는 시대에는 도움이 되질 않는다. 필시 시대적 요구에 따라 위정자들이 조금 더 젊고, 진보적 성향의 인물들로 바뀌더라도 관료들을 바꾸지 않는 이상 큰 변화는 없다.

•2003년 

･5·23 대책

-분양권 전매 제한 부활 

-수도권 투기과열지구 지정 

･9·5 대책

-재건축 아파트 조합원 분양권 전매 제한

-재건축 중소형 주택 60%의무회

“부동산 투기는 결코 용납하지 않겠다” (노무현 대통령 10월13일) 

･10·29 대책 

-1가구 3주택자 양도세 중과세

-종합부동산세 도입

-투기지역 LTV 40% 강화

“강남 불패라고 하는데, 그 문제에 관한 한 대통령도 불패로 간다.”(노무현 대통령 11월29일) 

•2005년

･2·17대책

-판교 일괄 분양 등 판교 투기 방지대책

-재건축 안전진단 강화

“주택시장에서 생기는 모든 이익은 국민이 공유해야 한다” (노무현 대통령 4월27일)

･5·4대책

-1가구2주택 양도세 실거래 과세

-보유세 실효세율 단계적 인상

-재건축 기반 시설부담금 부과

“하늘이 두쪽 나더라도 부동산만은 확실하게 잡겠다” (노무현 대통령 7월17일)

･8·31대책

-1가구 2주택자 양도세 중과세

-종합부동산세 가구별 합산 6억원 이상으로 확대

-실거래가 신고제 의무화

•2006년

･3·30대책

-8.31대책 보완

-주택거래 신고지역 자금조달계획 신고 의무화

-재건축 개발이익환수 및 투기방지

“지금은 부동산 거품을 걱정할 때가 됐다”(정문수 대통령 경제보좌관 5월4일)

･11·15대책

-2010년까지 수도권 164만원가구 공급

-택지개발기간 단축, 분양가 인하

•2007년

･1·11대책

-투기지역 민간 분양가상한제 및 원가 공개

-투기지역 담보대출 1일1건 제한

-수도권 민간 택지 주택 전매 제한기간 확대

출처 : http://wdc2002.co.kr/info_view.htm?id=91&n=88

대체적으로 노무현의 참여정부 시절의 부동산 대책은 7~8번에 걸쳤던 걸로 인식하고 있는데 작은 발표들까지 포함하면 30여 차례에 이른다. 이명박과 마찬가지로 노무현이 부동산과 관련하여 발언한 것들을 살펴보면 당시의 문제점들에 대해 정확하게 알고 있었다는 결론이 나온다. 게다가 회고록에는 금융제재를 빼고 부동산 가격을 잡으려던 것이 문제였다는 진단도 내리고 있다. 두번세번 참모들이나 전문가들에게 금융제재를 빼고 해도 되겠냐는 물음을 던졌지만 모두 괜찮다고 얘기했다는 것이다. 노무현 정부시절 부동산 가격은 강남을 기준으로 4~5배 뛰었다.

보통 서로간 으르렁거리는 원수사이라도 동일한 이익에 대해서는 보조를 맞추는 경향이 있는데, 관료들도 마찬가지다. 부서별 이익이 갈릴 때에는 죽기살기로 싸우다 공동 이익을 발견하는 순간 찰떡궁합이 되버린다. 부동산정책을 돌아보면 이런 현상은 더욱 정확해 진다. 가령 맨 처음부터 가장 강력한 대책으로 제시됐던 DTI나 LTV는 가격폭등이 완료된 시점에 도입된다. 물론 관료(공무원)들은 유동성 문제나 물가 문제 때문에 어쩔 수 없었다는 논리를 댄다. 하지만 고위공직자들의 주소가 거의 강남에 있다는 사실을 상기할 때 우연이라는 핑계는 어색해질 수밖에 없다. 

노무현 참여정부의 부동산 정책(대책)은 계단식이다. 할 수 있는 정책을 모두 끌어모아놓고 단계적으로 하나둘 펼쳐나가는 것이다. 풍선이 부풀어 오르면 한쪽을 눌러보고 더 부풀어 오르면 두손으로 누르고 그것도 안되면 몸으로 막는 식이다. 현 상황에서는 강하다고 하는 대책을 쓰지만 실제로는 피부에 와닿지 않는다. 

특히 버블세븐이라고 하는 투기비투기지역 나누기에서 결정적 실패를 보게 된다. 강남3구가 대한민국의 중심이라고 외치는 이런 방식은 강남으로의 집중을 도와줄 뿐이다. 다른 지역이 아파트 분양에 실패할 때 강남은 멀쩡한 것이 이를 증명한다. 강남에 사는 집부자들은 돈에 민감하다. 자신들의 재산이 줄어들 것 같으면 아무리 정든 강남이라도 한순간에 팔아버릴 사람들이다. 그런데 현실은 그렇지 않다. 급매물 몇개 줄어들었다고 해서 가격이 하락했다고 소문이 나면 수많은 사람들이 그 주변 부동산중개소를 귀찮게 한다. 재산증식 기회가 된다고 생각하는 것이다. 그런데 실제 현실에서 그 가격에 나온 매물은 하나도 없는 것을 발견한다. 집부자들이 버틸 수 있는 현금흐름을 가지고 있고 대한민국 어떤 땅이나 집도 강남만큼 안전한 자산이 될 수 없기 때문이다. 

여기서 우리가 접하는 부동산 가격의 증감이 과연 현실성 있는지 살펴보자. 과거 부동산 활황기 때 부동산 중개업소들은 한달에 최소 한두개 이상의 매매를 거래하고 수십, 수백건의 전월세 계약을 했다. 이 때 거래된 가격을 기준으로 국민은행에서 부동산 가격동향을 발표한다. 표본들이 견실한 통계자료다. 그런데 지금은 거래실종 시기다. 가격이 낮아지더라도 수십수백건의 거래가 이뤄진다면 표본들이 견실하므로 믿을 수 있는 통계수치를 갖는다. 거래가 실종되어 한두건이 낮은 가격에 이뤄졌다고 부동산 가격이 떨어졌다고 말하는 건 넌센스다. 

우리는 백건의 상승사례로 부동산이 폭등했다고 얘기하면서 한건의 하락사례로 폭락했다고 얘기하는 언론과 정부를 바라보고 있는 것이다.

이제 이명박 정부의 부동산 대책이 어떤 면에서 노무현을 따라하고 있는지 살펴보자. 

자료의 '동명공인'과 필자는 아무런 관계가 없습니다.

 연합뉴스에서 인용된 표를 보자. 이명박 정부가 인수할 시점에서는 이미 부동산 가격 폭등은 문제가 되지 않았다. 수많은 미분양 아파트가 건설사의 숨통을 죄기 시작한 시점이다. 당연히 거래가 줄어들고 '거래활성화'방안이 모색된다.  

이 때 이명박 정부는 조금은 '딴 생각'을 한다. 부동산 시장 활성화로 인해 '노무현 정책 실패를 따라하지는 않는가'라는 의구심이다. 당연히 제한적인 대책들이 세워진다. 또 부동산 가격을 하락시키는 대책을 내놓으면서 한편으로 부동산 거래 활성화를 원하는 이중적 태도를 보인다. 

2008년 6월 11일 지방 미분양 아파트를 해소하기 위해 취등록세를 감면하고 일시적으로 2주택으로 소유할 수 있는 기간을 2년으로 늘려준다. 이는 부동산 거래 활성화 대책이다. 그리고 불과 2개월 뒤인 8월 21일 인천검단등 택지지구를 신도시급으로 확대하는 대책을 내놓는다. 이는 부동산 가격 하락 요인이다.  이 날은 부동산 거래 활성화 대책도 대거 포함되었다. 9월은 부동산 가격하락 요인만 잔뜩 발표한다. 

문제는 부동산 거래 가격 하락은 지속되고, 거래량은 줄어드는 현상이 해소되지 않았다는 점에 있다. 반면 강남발 전세가격 급등은 막을 수 있는 방법이 없었다. 2009년 초에 있었던 한차례 전세 급등 때문에 8월에 전세시장 안정대책을 내놓았지만 불과 4개월 뒤인 2010년 2월 강남 아파트 전세가격은 전년 대비 두배로 뛰어 올랐다. 이 현상은 바로 주변 지역으로 바로 전이되었고 대부분 지역의 아파트 전세가격은 전년대비 50%~100% 인상되었다. 전세 가격을 맞추지 못해 이사행렬이 이어졌다.

전세가격 안정대책이라는 것이 보금자리주택 공급 확대와 전세자금 대출의 보증한도를 확대하는 것이었다. 이는 부동산 현황에 대해 무사안일한 태도를 보인 증거로 볼 수 있다. 보금자리주택을 부동산 가격 하락 원인으로 삼는 경우가 많은데 이는 부동산 거래 활성화를 막기 때문이다. 2009년 하반기 발표한 보금자리 주택에 입주하기 위해서는 자금확보가 필수적이고, 주택을 살 수 있는 여유가 없어짐으로 타 지역의 아파트를 구입하지 못하는 원인이 되고 거래는 당연히 줄어든다. 정상적인 거래가 안 이뤄지면 급매물 위주의 적은 수량만 거래되므로 아파트 가격은 하락하는 양상을 갖는다. 

이명박 정부의 대책들을 살펴보면 다음과 같은 특징을 갖는다.

첫째, 노무현 정부시절과 마찬가지로 관료사회 특유의 현실 안주적 대책을 발표하고 있다. 한가지, 두가지 보따리를 풀어 이것저것 내놓는 장사치처럼 시장이 마음에 안든다는 표시를 보여야 다음 대책을 내놓는다. 결국 시기를 놓쳐 대책이 제대로 먹히질 않는 현실에 포위된다.

둘째, 노무현 정부시절과 마찬가지로 강남과 비강남 지역으로 대한민국을 나눠 강남의 재산가치를 높이고 있다. 결국 돈 있는 사람은 풀 이유가 없어서 안 풀고, 돈이 없는 사람은 풀 수가 없어서 못 푸는 현실이다. 더우기 부동산 폭락 시기가 왔을 때 일본과 마찬가지로 가치하락이 가장 적을 곳은 강남밖에 없다는 믿음을 강남 땅부자들에게 전하고 있다.

셋째, 노무현 정부시절과 마찬가지로 이중적 목표를 동시에 이루길 원한다. 노무현 정부가 부동산 가격을 잡으면서 시중에 풀린 유동성과 물가상승을 막길 원했다가 모두 실패한 것처럼 이명박 정부도 부동산 가격은 올리지 않고 거래만 되길 원하는 이중목표를 가지고 있다. 이 작전이 성공하고자 한다면 우리 국민들이 조선시대 노비처럼 살아야 가능할 것이다. 아무것도 모르는 이들이나 가격이 떨어질 것을 알면서도 '거래'를 하지 않겠는가 말이다. 

결국 이명박 정부는 노무현 정부와는 다른 방향으로 부동산 정책에 실패할 것이라는 결론이다. 이중적 목표를 달성할 가능성이 없는데다 관료들이 내놓는 대책을 그저 갖다가 대통령 앞에서 읽기만하는 장관들을 데리고 이룰 수 있을만큼 만만한 시장이 아니다. 시장은 명백히 한쪽 방향으로 흐르고 있다. 장관이 원하기만 한다면 흐름을 파악할 수 있다. 해법은 더 간단할 수 있다. 자꾸 옆을 보는 시각에 문제가 있는 것이다. 미분양 아파트를 해소해 건설사들을 살리고 은행을 구제하겠다는 잿밥에 눈이 멀어  주택거래 활성화라는 본연의 중요한 목표를 잃고 헤매는 한 문제해결은 요원하다. 은행심사를 강화하는 건 금감원의 몫이다. 주택거래가 활성화되는 시점에 은행들이 과도한 움직임을 보이지 못하도록 감독을 철저히 하고, 언제든 자신의 돈으로 물건을 사고 팔듯 자유를 부여하면 문제는 해결된다.

가장 먼저해야 할 일은 주택 보유, 거주 제한 해제다. 거래 활성화를 위해서는 DTI나 LTV 완화보다 훨씬 더 직접적인 방법이다. 언제 사고 팔던 동일한 세금을 내도록 하면 된다. 이 단계에서 투기, 비투기 지역 구분은 의미가 없어진다. 다주택 보유자라고 해서 특별히 다른 세금기준을 매길 필요도 없다. 재산이 늘어나면 그에 따라 증액된 세금을 거두면 그 뿐이다. 보유세 즉 종부세를 강화시키면 가지라고 해도 주택을 많이 가질 사람이 없어진다. 은행 저금, 저축에 보다 많은 비과세 혜택을 주고 증권 거래를 투명하게 할 수 있는 방안을 내놓는 것이 부동산 가격을 잡는 방안이다. 

어느 때든 동일한 기준으로 물건을 팔 수 있어야 한다. 부동산의 특징을 무시하고자 하는 게 아니다. 거래를 많이 이뤄지게 하는 방법은 그것 뿐이기 때문이다. 아파트 두 채를 가진 사람이 한 채를 파는데 내는 세금과 한 채를 가진 사람이 한 채를 파는 데 내는 세금이 달라야 할 이유가 뭔가? 자동차 2대를 가진 사람이 한대를 팔면 내는 세금과 한대를 가진 사람이 팔 때 내는 세금은 동일한데 같은 부동산인 아파트는 왜 다른가?